• Arşiv
  • TAPU İŞLEMLERİNDE 2016 YILI HARÇ /VERGİ, DEĞİŞİKLİKLERİ

TARİH : 28.03.2016
NO : 2016/03
HAZIRLAYAN : Metin YEŞİL (Tapu ve Mülkiyet Uzmanı)
KONU : Kamulaştırma işlemlerinde yeni düzenlemeler

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 19.10.2016 Tarih: 23294678-010.07.02-E.2223665 Sayılı genel yazısı ile tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilecek kamulaştırma işlemlerine ilişkin usul ve esaslar hakkında düzenleme yapılmıştır.

Düzenlemeye göre;

Ödenecek tapu harcı

Kısmi kamulaştırmalarda kamulaştırmayı yapan idarenin harç bağışıklığı olmaması durumunda, ilgili taşınmazın tamamı üzerinden değil, sadece kamulaştırılan kısmın takdir edilen bedeli üzerinden harç tahakkuk ve tahsil ettirilmesi gerekmektedir.

kamulaştırmayı yapan idarenin harç bağışıklığı bulunmaması durumunda tüm harcın kamulaştıran idare tarafından ödenmesi gerektiğinden, harçlar sadece kamulaştırmayı yapan idare adına tahakkuk ve tahsil ettirilecektir.

Harç/döner sermaye hizmet bedeli muafiyeti olmayan idarelerce işlemin talep edilmesi halinde söz konusu işleme ait harcın/döner sermaye hizmet bedelinin kamulaştırmayı yapan idarece ödenerek dekontların yazı ekine eklenmesi, gerekmektedir.

Kamu kurumlarının temsili

233 Sayılı KHK'de yer alan İktisadi Devlet Teşekkülleri (İDT) ve Kamu İktisadi Kuruluşları (KİK)'nın temsilcilerinin veya vekaletname ile yetkilendirdikleri kişilerin tapu müdürlüklerinde yapacakları işlemlerde ayrıca ticaret sicil memurluğundan yetki belgesinin istenmemesi gerekmektedir. Temsilcilerinin bizzat gerçekleştirecekleri işlemlerde fotoğraf aranmaması, ancak, vekaletnamelerde yetkili kılınan kişilerin yapacakları tapu işlemlerinde vekillerin/temsilcilerin fotoğraflarının aranılması gerekmektedir.

İrtifak hakları ve kamulaştırma şerhlerinin terkini

Kamulaştırmaya veya kamulaştırma yolu ile irtifak hakkı tesisine konu taşınmazın, çeşitli nedenlerle (İmar, toplulaştırma, mahkeme kararı vb.) ifraz edilmesi sonucunda, taşınmazın kamulaştırma ile ilgisi bulunmayan parçası üzerindeki söz konusu kamulaştırma ile ilgili olarak ilgili idarece tesis ettirilen irtifak hakları ve kamulaştırma şerhlerinin, kamulaştırmayı yapan idarenin resmi yazıyla talep etmesi halinde terkini sağlanacaktır.

Takyidatların terkini

2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10 uncu maddesi gereğince yapılan tescil işlemlerinde, kamulaştırmayı yapan idarenin resmi yazı ile talep etmesi ve taşınmazdaki ilişiklerin bedele çevrildiğini belirtmesi halinde, taşınmaz üzerinde bulunan haciz, ipotek ve benzeri takyidatların, terkin edilerek ,kamulaştırılan kısma taşınmaması, tedbir şerhi bulunan taşınmazlarda ilgili mahkemeden izin alınması gerekmektedir.

İfraz(bölünme) işlemleri

İdare tarafından kamulaştırma öncesi ifraz talep edilmesi durumunda, herhangi bir hak kaybına ve Hazine zararına neden olunmaması için, kamulaştırmayı yapacak İdare tarafından gönderilen değişiklik taleplerini içeren yazılarda talep edilen işlemin açıkça belirtilmesinin (ifraz vb.) yanısıra ilgili İdareden tapu siciline yapılacak değişikliklerden doğacak hukuki sorumluluğu kabul ettiklerine dair yazılı beyanın alınması gerekmektedir. İşlem sonrası taşınmaz ilgililerine işlemlere ilişkin bildirim yapılması, taşınmaz cinsinin kamulaştırma işlemi sonucunda oluşan niteliği ile (yol, kanal vb.) tapu kütüğüne tescilinin yapılması, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 31/b maddesi şerhi bulunan taşınmazlarda ise bu maddede belirtilen ayrıksı durumlara bakılmaksızın idarelerin ifraz taleplerinin doğrudan karşılanması gerekmektedir.

‘’Anlaşma tutanağına ‘’dayalı tescil yapılması

2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 8 inci maddesinin 6745 sayılı Kanunla değişik 5 ve 6 ıncı fıkraları kapsamında;

a)- Malik veya yetkili temsilcisi tarafından kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması ve pazarlık görüşmelerinde bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde yapılan anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenmesi ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini (TC kimlik numarası, ad-soyad, baba-anne adı, doğum yeri-tarihi, kimlik seri-no, nüfusa kayıtlı olduğu il-ilçe-köy/mahalle, cilt-aile sıra-sıra no v.s.), varsa vekaletin ait olduğu noter, vekaletname tarihi ve yevmiye numarası, taşınmazdaki hisse oranı ve hisseye isabet eden kamulaştırma bedelini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanağın, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanması gerekmektedir.

b)- İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazısına istinaden taşınmazın idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilmesi, İdarenin takyidatların arındırılmasına ilişkin isteminin olmaması durumunda kamulaştırma işleminin tescil edilerek takyidatların olduğu gibi bırakılması gerekmektedir.

c)- 6745 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 07.09.2016 tarihinden sonra yapılan kamulaştırmalarda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 8 inci maddesi 5 ve 6 ncı fıkraları gereği düzenlenen anlaşma tutanağına uygun olarak yapılması, bu tarihten önceki başvuruların ve bu tarihten sonra olup da söz konusu Kanun gereğince anlaşma tutanağına dayanmayan taleplerin tescil istem belgesi veya resmi senet düzenlenerek karşılanması gerekmektedir.

ç)- Kamulaştırmayı yapan idare tarafından taşınmaz esaslı olarak düzenlenecek anlaşma tutanağında hak sahibinin güncel görünümünü yansıtan renkli vesikalık fotoğrafının aranılması, fotoğrafların orijinal ve kişiyi açıkça teşhis edebilecek nitelikte olması, fotoğrafın üzerinde fotoğrafı kapatmayacak ve tanınmaz hale getirmeyecek şekilde kamulaştırmayı yapan idarenin mührünün varlığının aranması gerekmektedir.

d)- Anlaşma tutanağında taşınmaz bilgileri bölümünün, taşınmaz hak sahibi bilgileri bölümünün veya diğer sütunlardan birinin yetersiz kalması durumlarında sadece dolan sütunlar için yeni anlaşma tutanağına geçilmesi ve her sayfaya, sayfa numarası verilerek önceki sayfanın devamı olduğunun gösterilmesi gerekmektedir.

e)- Vekaletin varlığı halinde vekaletin aslı veya örneğinin talep edilmemesi gerekmektedir.

f)- Kök muris adına kayıtlı veya iştirak halinde malik olunan taşınmaz malın tamamının ya da bir parçasının kamulaştırılması halinde, bütün paydaşların aynı anda ferağ vermeleri zorunlu olmadığından paydaşlardan birinin kamulaştırmayı yapan idareden intikal/iştirakin feshini talep etmesi ve intikal/iştirakin feshi talepli anlaşmaya varılarak iştirakin feshinin talep ve kabul edildiğine ilişkin beyanın anlaşma tutanağında belirtilmesi, ilgili veraset belgesinin aslı veya noter onaylı örneğinin anlaşma tutanağına eklenmesi ve kamulaştırmayı yapan idarece veraset ve intikal vergisi ilişiğinin sunularak veya veraset ve intikal vergi ilişiği aranmadan intikal işleminin yapılması hususunda maliye kuruluşundan genel bir uygunluk görüşünün alınması halinde taşınmazın iştirak halinin bozularak intikalinden sonra kamulaştırmaya konu payın/payların idare adına tescilinin yapılması gerekmektedir.

g)- Taraflardan birinin ifraz talep etmesi ve ifraz talepli anlaşmaya varılarak ifrazın talep ve kabul edildiği beyanının anlaşma tutanağında belirtilmesi ve kadastro değişiklik beyannamesinin anlaşma tutanağına eklenmesi halinde ifraz işleminin yapılması gerekmektedir.

ğ)- Kamulaştırmaya konu taşınmazda muhdesatın söz konusu olması halinde muhdesat lehtarının da imzasının anlaşma tutanağına alınması gerekmektedir.

h)-Hak sahipleri bakımından velayet, vesayet, tutukluluk, hükümlülük hallerinin mevcudiyeti söz konusu olması halinde , işlemlerin Kamulaştırma Kanununun 8 inci maddesi 5 ve 6 ncı fıkra hükümleri kapsamında (anlaşma tutanağına dayalı tesciller) değil, tapu müdürlüğünde tescil istem belgesi veya resmi senet düzenlenmesi gerekmektedir.

ı)- Anlaşma tutanağının beyan kısmında "Yukarıda tüm hukuki ve fiili vasıfları yazılı taşınmaz/taşınmazların, bağımsız bölüm/bölümlerin kamulaştırma tarihindeki nitelikleri dikkate alınarak …/…/…… tarihinde kamulaştırmayı yapan idare ile yukarıda kimlik bilgileri bulunan ……………arasında uzlaşma görüşmeleri yapılmış ve yapılan anlaşma sonucu pazarlıkla ve anlaşarak satılması/trampa edilmesi suretiyle yukarıda yazılı bedel/bedeller üzerinde taraflar arasında uzlaşmaya varılmıştır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 8'inci maddesi gereğince kamulaştırma işleminin tapu siciline tescil ve terkinini kabul ediyoruz." ifadesine yer verilmesi gerekmektedir.

i)- Tapu müdürlüğünde yapılacak işlemin hukuki sebebini oluşturan anlaşma tutanağının örneğe uygun içeriğe sahip olması gerekmekle birlikte, kamulaştırmayı yapan usul ve içeriği uygun benzer anlaşma tutanaklarını ibrazı durumunda işlemin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Mahkeme kararına dayalı tescillerde

Kamulaştırmayı yapan idarenin resmi yazıyla talep etmesi ve ilgili mahkeme kararını talep yazısına eklemesi durumunda kamulaştırmaya ilişkin mahkeme kararlarının tescilinin kamulaştırmayı yapan idare personelinin işleme bizzat katılmasına ihtiyaç duyulmaksızın tapu müdürlüğünce karşılanması gerekmektedir.

* * *

TARİH          : 18.03.2016
NO             : 2016/02
HAZIRLAYAN     : Metin YEŞİL (Tapu ve Mülkiyet Uzmanı)
KONU           : Satış vaadi üst hakkı ve irtifak hakkı tesisinde tapu harcına esas değer

Tapu müdürlüklerinde gerçekleştiren  satış vaadi ve irtifak hakkı vaadi şerhi , taşınmaz olarak tapu siciline tescil edilen bağımsız ve sürekli nitelikteki  üst haklarının tesis ve devri ile,  irtifak hakkı tesisinde,  492 Sayılı Harçlar Kanunun (4 ) Sayılı Tarifesinin aşağıda belirtilen düzenlemelerinde farklı düzenlemeler yapılmıştır.

Bu düzenlemelere göre tapu harcının emlak vergi değerine bağlı olarak tahsil edilmesi gerekmektedir.

4.Sayılı Tarifenin 12. Maddesi : ‘’ (Değişik: 18/2/2009-5838/17 m.d.)Satış vaadi sözleşmeleri ile irtifak hakkı tesisi vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinde, sözleşmede yazılı bedel üzerinden (Bu bedel, sözleşmeye konu gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az, emlak vergisi değerinin iki katından çok olamaz) bedelsiz olanlarında emlak vergisi değeri üzerinden’’
4.Sayılı Tarifenin 20/d maddesi: ‘’(4369 sayılı Kanunun 78 . maddesiyle değişen fıkra.) Gayrimenkul hükmündeki daimi ve müstakil hakların tesis ve devri için ödenen bedel üzerinden  (Değişik 28/3/2007 tarihli 5615/16 md  ) bu bedel üzerinde hak tesis edilen gayrimenkulün emlak vergi değerinin yarısından az, iki katından çok olamaz) devir alan için’’
4.Sayılı Tarifenin 20/ maddesi:  ‘’ Gayrimenkul üzerine irtifak hakkı tesis ve devrinde  (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapılan kat  irtifakları hariç olmak üzere) tesis ve devir için ödenen  bedel (Bu bedel, üzerinde hak tesis edilen gayrimenkulün  emlak vergisi değerinin iki katından çok olamaz) üzerinden  devir alan için  ‘’   

Borçlar Kanunu gereğince , taraflar sözleşme bedelini , sözleşme özgürlüğü çerçevesinde diledikleri şekilde belirleyebileceklerdir Bu nedenle tarifedeki düzenlemeler  sözleşme  bedelinin ne miktarda olması gerektiği ile ilgisi olmayıp, tapu harcı tahsiline esas değerleri belirlemektedir. Bu nedenle tapu müdürlüğü tapu harcını tahsil etmeden önce sözleşmeye konu taşınmazların emlak vergi değerlerini tespit edecek, emlak vergisi değerleri ile  sözleşmede yazılan bedelleri karşılaştıracak,  tarifede düzenlendiği şekilde tapu harcının tahsil edilmesini sağlayacaktır.

(4) Sayılı Tarifeden farklı şekilde fazla tapu harcı tahsil edilen  işlemlerde ,fazladan tahsil edilen harcın iadesi ilgili maliye idaresinden talep edilebilecektir.

Konuya ilişkin olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığının 05.02.2016 Tarih 02/E.267648 Sayılı görüşü ve Maliye İdaresinin muhtelif görüşleri  bulunmaktadır. (Söz konusu görüşler www.e-tapu.com sitemizin  ‘’mali konular/mali genelge-tebliğ-kararlar ‘’  bölümünde yer almaktadır.

* * *

TARİH              : 04.01.2016
NO                 : 2016/01
HAZIRLAYAN         : Metin YEŞİL (Tapu ve Mülkiyet Uzmanı)
KONU               : TAPU İŞLEMLERİNİN MALİ YÖNÜNDE 2016 YILI DEĞİŞİKLİKLERİ 

a) Tapu Harçlarında Yapılan Değişiklik

Tapu harçları 492 Sayılı Harçlar Kanunun 4 sayılı tarifesinde yazılı işlemlerden alınmaktadır. 2016 yılında tapu işlemlerinde sadece maktu(sabit) tapu harcı alınan işlemlerde, harçlar yeniden değerleme oranında  (% 5.58 ) artırılmıştır. (*) Nispi (oransal) tapu harç oranlarında bir değişiklik yapılmamıştır. Tapu harcı artan işlemler ve harç miktarları aşağıda gösterilmiştir. Buna göre ;

Tarifedeki yeri     İşlem  çeşidi                                                                   2016 yılı harcı   

13/a                Arsa ve arazi üzerine  bina inşa edilmesi                                           189,00 TL
                    Her bir bağımsız bölüm vesaik tesis için)  

 

13/c                 13/a fıkrası dışında kalan her nevi cins ve kayıt tashihinde                        94,40TL
                     (her bir işlem için)

 
14                   Terkin                                                                              20,20Tl
 

16.                  Gayrimenkullere ait haritaların kopyalarının verilmesinde                           42,00TL     
                     her parsele ait kopya için                  

 

17.                  Verilecek kayıt örneklerinin her birisiyle çıkarılacak belge                         7,60TL
                     örneklerinin beher sayfasından (Fotokopiler dahil)

-----------------------
(*) Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığının 25.12.2015 Tarih 29573 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 75 Sayılı Tebliğ


b) Damga Vergisinde Yapılan Değişiklik

Damga vergisine konu olan tapu işlemlerinin vergi oranlarında bir değişiklik yapılmamıştır. Sadece maktu  damga vergileri,  yeniden değerleme oranında (% 5,58)  artırılmıştır.

Kira  damga vergisi oranı binde 1,89

Belli parayı ihtiva eden ipotek,vefa,(gerialım)iştira(alım), sözleşmelerinin  tapu siciline şerhi,  İpotek alacağının devri  sözleşmelerinde  binde  9,48  oranında damga vergisi tahsil edilecektir.

Diğer taraftan, Damga Vergisi Kanununun  14 üncü maddesinin birinci fıkrasında yer alan her bir kağıttan alınacak damga vergisine ilişkin üst sınır yeniden değerleme oranında (% 5,58) artırılmış ve 1/1/2016 tarihinden itibaren  1.797.117,30  TL  olmuştur.(*)
--------------------------
(*) Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığının 25.12.2015 Tarih 29573 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 59 Sayılı Tebliğ


c)  Veraset ve İntikal Vergisinde Yapılan Değişiklik

Veraset ve intikal vergisinde vergi oranları değişmemiş, sadece istisnalar yeniden değerleme oranında (% 5,58) artırılmıştır (*)

İstisnalar (2016 yılı) (*)

Evlatlıklar dâhil, füruğ ve eşten her birine isabet eden miras hisselerinde 170,086  TL (füruğ bulunmaması halinde eşe isabet eden miras hissesinde  340,381 TL

İvazsız (Bağış) suretle meydana gelen intikallerde 3.918 TL

Para ve mal üzerine düzenlenen yarışma ve çekilişler ile 14/3/2007 tarihli ve 5602 sayılı Şans Oyunları Hasılatından Alınan Vergi, Fon ve Payların Düzenlenmesi Hakkında Kanunda tanımlanan şans oyunlarında kazanılan ikramiyelerde 3.918 TL
-------------------------
(*)  Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığının 25.12.2015 Tarih 29573 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 47 Sayılı Tebliğ


ç) Emlak Vergisinde Yapılan Değişiklik

2015 yılında Emlak vergisi değerleri yeniden değerleme oranının yarısı kadar  (%2,79) artırılmıştır (*)
-----------------------
(*) Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığının 25.12.2015 Tarih 29573 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 65 Sayılı tebliğ


d) Döner Sermaye Hizmet Bedelinde Yapılan Değişiklik

Tapu kadastro işlemlerinden alınan döner sermaye hizmet bedelleri  2016 yılında yeniden değerleme oranında (%5,58) artırılmıştır

2016 yılında uygulanacak döner sermaye bedelleri ve yöresel katsayılar  www.e-tapu.com  sitemizin ilgili bölümlerine işlenmiştir.